Erbauseinandersetzung mit Immobilien:
von der gütlichen Einigung bis zur Teilungsversteigerung

Wir haben eine Immobilie geerbt. Und jetzt?

Wenn Sie sich in dieser Situation wiederfinden, sollten Sie die folgenden Ausführungen aufmerksam lesen, denn Mitglied in einer Erbengemeinschaft zu sein, hat nicht nur Vorteile. Man kann sogar sagen, dass die Nachteile überwiegen. Ein ganz elementarer Nachteil ist, dass Erben stets gemeinsam über die Immobilie entscheiden müssen. Das fängt bei Kleinigkeiten an, z. B. welche Firma für den Winterdienst beauftragt wird, bis hin zu folgenreichen Entscheidungen, z.B. ob und wie die Immobilie verkauft werden soll. Problematisch wird es, wenn Sie sich mit anderen Erben in einer Zwangsgemeinschaft befinden, die Sie niemals freiwillig eingegangen wären, weil Sie einfach nicht miteinander klarkommen. Wir möchten hier auf ein paar der häufigsten Probleme eingehen, die im Rahmen einer Erbengemeinschaft auf Sie zukommen können.

Problem Nr.1: Weitere Nutzung

Besonders bei kleinen Immobilien kann die Frage nach der weiteren Nutzung heikel sein. Nicht alle können gleichzeitig in einer kleinen Immobilie wohnen. Möchte nun ein Erbe die Immobilie selbst nutzen, stellt sich die Frage, in welcher Weise die Entschädigungszahlung an die anderen Erben erfolgt. Eine Klärung kann längere Zeit dauern, gelingt aber häufig auch gar nicht, so dass am Ende niemand in die geerbte Immobilie einziehen kann. In dieser Situation könnten einige Erben zu dem Schluss kommen, dass eine Vermietung eine gute Lösung sein könnte. Was aber, wenn nicht alle Erben Interesse daran haben? Auch diese Position ist nachvollziehbar, denn wenn Mieteinnahmen durch die Anzahl der Erben geteilt werden, was bleibt da noch monatlich übrig? Hinzu kommen der Stress und die Verantwortung als Vermieter, den viele Erben nicht wollen.

Problem Nr. 2: Erbschaftssteuer

Erben sind verpflichtet, alle Erklärungen gegenüber dem Finanzamt zu machen, die es ermöglichen, die Erbschaftssteuer festzulegen und zu bezahlen. Obwohl es sich um allgemeine Grundsätze handelt, die Steuerpflichtige auch aus anderen Bereichen wie z. B. der Einkommensteuer kennen, gibt es bei der Erbschaftssteuer die allgemeine Auffassung, dass man sich dort Zeit nehmen kann. Das ist falsch und führt dazu, dass die Finanzämter zu drastischen Maßnahmen greifen, um diese Steuern einzutreiben. Es kommt immer wieder vor, dass die Finanzämter Immobilien sogar zwangsversteigern, wenn die steuerlichen Pflichten von den Erben nicht ernst genommen werden. In Deutschland sind die Finanzämter die größten Akteure bei Zwangsversteigerungen von Immobilien, und das nicht selten aus dem Grund, dass die Erbschaftssteuern nicht rechtzeitig bezahlt wurden oder werden konnten. Nehmen Sie diese Thematik also ernst. Wenn Sie hierbei Hilfe benötigen, stehen wir Ihnen gerne mit unserem Experten-Netzwerk zu Verfügung.

Problem Nr. 3: Wertfestsetzung

Die Wertfestsetzung ererbter Immobilien ist gleich in mehreren Bereichen relevant. Zum einen haben die Erben bei Erbantritt zwar eine Erbquote erhalten, wissen aber nicht, wieviel ihr Anteil tatsächlich wert ist. Auswirkungen hat die Wertfestsetzung ebenfalls bei der Feststellung und Auszahlung von Pflichtteilsansprüchen. Hierbei kommt es immer wieder zu Gerichtsverfahren, da Pflichtteilsberechtigte die Werte anzweifeln und diese gerne nach oben gesetzt haben wollen, um damit den Pflichtanteil zu erhöhen. Erben hingegen neigen bei Pflichtteilsansprüchen gerne dazu, den Immobilienwert niedriger anzusetzen. Beide Positionen sind verständlich und nachvollziehbar. Relevant ist der genaue Wertansatz auch für die Höhe der Erbschaftssteuer. Solange die Wertfestsetzung sowie die Auflösung der Erbengemeinschaft nicht erfolgt ist, setzt das Finanzamt einen vorläufigen Steuerwert fest, der nicht selten zu hoch ist. Der genaue Wert ist auch dann wichtig, wenn Erbteile verkauft oder getauscht werden sollen oder, was häufig vorkommt, an Kinder weiterverschenkt werden.

Problem Nr. 4: Pflichtteile auszahlen

Der Druck, der auf Erben zukommt, wenn es um die Pflichtteils-Auszahlung geht, ist enorm, denn der Pflichtteil wird sofort mit dem Tod des Erblassers fällig. Das Problem: Einerseits steht zu diesem Zeitpunkt noch nicht fest, welchen Wert das Erbe hat, andererseits ist das Geld für die Auszahlung in der Immobilie gebunden, die zudem auch noch in einer Erbengemeinschaft feststeckt. Steht kein Geld für eine sofortige Auszahlung des Pflichtteils zur Verfügung, gewinnen Erben häufig dadurch Zeit, dass sie es auf ein gerichtliches Verfahren ankommen lassen und schauen, ob der Pflichtteilsberechtigte überhaupt die Zeit, das Geld und die Nerven hat, seinen Anspruch durchzusetzen. Hinzu kommt, dass Anwälte in langen Verfahren fast immer die Möglichkeit ergreifen, die andere Seite runterzuhandeln und so enorm Geld zu sparen.

Problem Nr. 5: gemeinsame Haftung

Es sollte allen Beteiligten klar sein, dass gemeinsames Eigentum auch gemeinsame Haftung bedeutet. Selbst wenn bei der Haftung für einen anderen Miterben später im Innenverhältnis ein Ausgleich vorgenommen werden kann, stehen doch die gemeinsamen Haftungsprobleme stets mit im Raum. Und wer sagt einem, dass nicht weitere Haftungsfälle auftreten können? Also, wer aus einer Erbengemeinschaft austreten kann, sollte dies auch tun.

Problem Nr. 6: Einfach laufen lassen

Es gibt Erbengemeinschaften, die seit mehr als 50 Jahre bestehen! Manchmal läuft das sogar ganz gut. Doch spätestens, wenn aus Erben Erblasser werden, d. h. wenn deren Erbanteile an andere Personen weitervererbt werden, findet man sich plötzlich mit anderen Erben in einer Gemeinschaft wieder, die man nicht kennt und deren Verhalten man auch nicht einschätzen kann. Ändert sich die Zusammensetzung einer Erbengemeinschaft, kann es zu großer Unruhe kommen. Es ist nicht nur klüger, sondern meist auch deutlich billiger, vorher in einem geordneten Ausstiegsszenario ohne Zeitdruck das Ende der Erbengemeinschaft herbeizuführen.

Problem Nr. 7: Streit

In einer Erbengemeinschaft kann Streit aus den unterschiedlichsten Gründen ausbrechen. Wir wollen an dieser Stelle nicht auf Konflikte um Kleinigkeiten eingehen, sondern um Streit, der gleichermaßen als konstruktives Mittel zur Auflösung der Erbengemeinschaft eingesetzt wird. Wenn Sie bislang keinen Erfolg bei der Auflösung der Erbengemeinschaft hatten, spricht nicht viel dafür, dass sich das ändert, solange Sie dem Konflikt aus dem Weg gehen. Eine Seite wird, um überhaupt aus der Gemeinschaft herauszukommen, den Streit beginnen müssen. Das muss nichts Schlechtes sein, besonders dann nicht, wenn es der einzige Ausweg ist. Welcher Weg jetzt beschritten wird, hängt davon ab, ob alle nur darauf gewartet haben und im Grunde einigungsbereit waren, es aber nur an Entschlossenheit fehlte. In diesem Fall wird vieles, vielleicht sogar alles außergerichtlich zu regeln sein. Bestand jedoch bei nur einem Mitglied der Erbengemeinschaft kein Wunsch, diese Gemeinschaft jemals zu beenden, wird das hieran scheitern und es muss ein gerichtliches Verfahren eingeleitet werden. Sind die Verteilungsquoten unstrittig, empfehlen wir eine Teilungsversteigerung. Muss jedoch zuvor erst einmal geklärt werden, wie hoch welche Ansprüche tatsächlich sind, ist ein deutlich umfangreicheres Verfahren notwendig. Ganz gleich, welcher Weg für Sie der Richtige ist, es ist wichtig, endlich für klare Verhältnisse zu sorgen und die Erbengemeinschaft verlassen zu können. Meist haben die Beteiligten  schon ein langjähriges erfolgloses Bemühen hinter sich und sind froh, diesen Spuk endlich beenden zu können.

Erfahren Sie hier mehr über die Teilungsversteigerung.