Teilungsversteigerung:
Hilfe, wir kriegen das Erbe nicht geteilt!

Teilungsversteigerung: der Weg aus der Erbengemeinschaft

Wenn Sie zusammen mit anderen Erben seit Jahren in einer Erbengemeinschaft festsitzen und sich sehnlichst wünschen, dass dieser Spuk ein Ende haben soll, sollten wir über die Möglichkeiten reden, die eine Teilungsversteigerung bietet. Was genau ist eine Teilungsversteigerung?

Die häufigsten Teilungen finden im Bereich des Immobilienerbes statt. Hierbei wird die gemeinsam ererbte Immobilie in einem Versteigerungsverfahren meistbietend angeboten. Aus wirtschaftlicher Sicht ist das äußerst sinnvoll, da die Verkaufserlöse den üblichen Marktpreisen ähnlich sind. Große Preisabschläge sind heute eher selten. Da Ihnen die Möglichkeit verwehrt ist, die Immobilie auf dem freien Markt zu verkaufen (Ihnen fehlt schlicht und einfach die Zustimmung aller Miterben), bleibt Ihnen gar nichts weiter übrig als die Teilungsversteigerung einzuleiten, sonst kommen Sie aus dieser Situation niemals heraus.

Teilungsversteigerungen finden nicht nur in zähen Erbauseinandersetzungen statt: Bei gemeinsamem Immobilieneigentum sind sie gängige Praxis. Auch Eheleute setzen sie als letztes Mittel der Auseinandersetzung ein, wenn sie im Rahmen ihrer Scheidung keine einvernehmliche Einigung zur Immobilienregelung hinbekommen. Gängige Praxis bedeutet allerdings nicht, dass sich viele Juristen mit dieser Spezialmaterie auskennen. Allein die anschließende Erlösverteilung ist kein Selbstläufer, sondern setzt das Handlungs- und Verhandlungsgeschick eines prozesserfahrenen Anwalts voraus, denn die genaue Verteilung des Versteigerungserlöses kann unter Umständen von der Höhe der Eigentumsquote abweichen.

Teilungsversteigerung vs. ewiger Stress

Warum mit fortlaufendem Bestehen der Erbengemeinschaft die Neigung, eine Teilungsversteigerung einzuleiten, immer höher wird, liegt auf der Hand. Einige sind schlicht mit den Nerven am Ende, andere benötigen das freiwerdende Geld für andere Vorhaben. Wie auch immer: der Wunsch, endlich aus dem Zwangskollektiv herauszukommen, steigt bei vielen von Jahr zu Jahr. So manche Erbengemeinschaft gibt es so schon seit 20 und mehr Jahren, obwohl einige Mitglieder aussteigen möchten, und noch immer bewegt sich nichts. Was für eine Verschwendung von Geld, Zeit und Nerven.

Der erste Schritt: Klärung der Ausgangssituation

Wenn Sie eine Teilungsversteigerung in Betracht ziehen, sollten Sie sich zunächst eine ganz grundlegende Frage stellen, nämlich die, warum die festgefahrene Situation überhaupt erst entstanden ist. Durch kleine und größere Konflikte kann im Laufe der Jahre eine ungute Dynamik in der Erbengemeinschaft entstanden sein, die zu einem unerträglichen Miteinander geführt hat, aus dem alle einfach nur noch raus wollen. Auch bloßes Unvermögen oder einfach Desinteresse anderer Erben an einer vernünftigen Erbauseinandersetzung können eine negative Rolle spielen. Für verschiedene Szenarien gibt es ganz unterschiedliche Ansätze, um eine Lösung in Gang zu setzen. Um Klarheit in die Sache zu bringen, empfehlen wir, eines unserer Beratungsangebote zur Erbauseinandersetzung in Anspruch zu nehmen. Aus Erfahrung können wir sagen, dass schon die erste Beratung Wege aufzeigen kann, wie Sie aus dieser Situation herauskommen. Neben nützlichen Hinweisen für die angemessenen Schritte erhalten Sie auch Klarheit über Abläufe, Zeiten und nicht zuletzt auch zur Höhe anfallender Kosten.

Auch Alternativen zur Teilungsversteigerung prüfen

Da unsere Anwälte in den zurückliegenden Jahren schon so einige Teilungsversteigerungen begleitet haben, wissen wir auch um die Vorzüge dieser Verfahren. Einer der großen Vorteile ist es, dass eine Teilungsversteigerung nicht immer bis zum Ende durchgezogen werden muss: Oftmals bringt das drohende Szenario einer Teilungsversteigerung bislang unwillige Erben dazu, auf einmal doch aktiv an einer Einigung mitzuwirken. Wir haben allerdings auch mehrfach erlebt, dass die Bereitschaft zur Mitwirkung aller Beteiligten sofort wieder erlahmt, sobald die Drohkulisse der jederzeit möglichen Teilungsversteigerung abgeschwächt wird. Aufgrund dieser Erfahrung können wir die richtige Dosierung aus Druck und Motivation bis zum Ende der Auseinandersetzung aufrechterhalten, denn dies ist für den Erfolg des Verfahrens entscheidend.

Lohnt es sich, Ihren Erbanteil zu verkaufen?

Natürlich stellen Sie sich die allzu menschliche Frage, ob Sie nicht doch irgendwie um eine Teilungsversteigerung herumkommen. Und natürlich ist Ihnen die Idee gekommen, dass der Verkauf Ihres Erbteils an Dritte vielleicht einen Vorteil gegenüber einer Teilungsversteigerung bringen könnte. Die Antwort ist: Nein. Vergleichen Sie die Erlöse aus dem Verkauf Ihres Erbteils mit den Erlösen aus einer Teilungsversteigerung, so muss man klar sagen, dass für Sie die Teilungsversteigerung die deutlich bessere Alternative ist. Die Gründe für das bessere Abschneiden der Teilungsversteigerung liegen eher in den Nachteilen des Verkaufs von Erbanteilen. Zum einen gibt es einige Hürden für den Verkauf von Anteilen an einer nicht auseinandergesetzten Erbengemeinschaft. Kaum jemand wird an Ihrem Erbanteil Interesse haben, solange die eindeutige Zuordnung erst noch bevorsteht. Zeitliche und verfahrenstechnische Risiken sind für den Käufer auch deshalb nicht kalkulierbar, da er im Gegensatz zu Ihnen die anderen Miterben nicht kennt. Schon allein die Tatsache, dass Sie Ihren Erbanteil verkaufen wollen, lässt in potenziellen Käufern den Verdacht aufkommen, dass Sie aus einer unschönen Situation herauskommen wollen – eine Situation, in die der Käufer dann an Ihrer Stelle hineingerät.

All diese geschilderten Probleme führen dazu, dass Sie im Verkaufsfall einen riesigen Preisabschlag anbieten müssten, damit ein Käufer überhaupt Interesse an Ihrem Angebot hätte.

Die richtige Immobilienbewertung: eine wichtige Voraussetzung für die Teilungsversteigerung

Wir empfehlen, gleich zu Beginn die Bewertung Ihrer Immobilie anzugehen. Diese können Sie übrigens bei Testament-und-Erbe.de für Häuser und Wohnungen kostenfrei durchführen lassen. Wenn Sie wissen, wie der konkrete Wert Ihres Immobilienanteils ist, können Sie von Anfang an besser planen. Das gilt für die Erlöse ebenso wie für die anfallenden Kosten des Verfahrens.

Fazit

• Bei gemeinsamem Immobilienbesitz bietet sich oft eine Teilungsversteigerung an.
• Um eine günstige Erlösverteilung zu erreichen, ist es dringend geboten, anwaltliche Unterstützung zu suchen.
• Die Androhung einer Teilungsversteigerung kann auch ein sehr effektives Mittel sein, um Miterben zum Einlenken zu bewegen, die eine Erbauseinandersetzung bislang blockiert haben.
• Seinen Erbanteil zu verkaufen, ist im Vergleich zu einer Teilungsversteigerung meist eher unvorteilhaft.
• Für die bessere Planbarkeit empfiehlt es sich, gleich zu Beginn eine professionelle Bewertung der Immobilie in Auftrag zu geben.